“带押过户”是指在卖方尚未结清原住房贷款、房产仍处于抵押状态的情况下，无需提前解除抵押即可直接办理产权过户登记，并由买方同步申请公积金贷款的新型交易模式。这一政策自2024年7月5日起在成都正式实施，由成都市住房和城乡建设局、规划和自然资源局、成都住房公积金管理中心联合推动。
该政策的核心价值在于解决了传统二手房交易中的两大痛点：
资金压力问题：过去，卖方必须筹措资金结清原贷款（俗称“赎楼”）才能交易，催生了高成本的“过桥资金”服务，通常需支付1%-3%的利息；
交易风险问题：买方垫付的赎楼资金面临被挪用或交易失败后难以追回的风险。
成都的创新模式实现了两项全国突破：
率先支持跨银行办理，买卖双方贷款可不属于同一银行；
首次将公积金贷款（含组合贷）纳入带押过户体系，覆盖全贷款类型。
这一政策实施后，交易流程从传统模式的平均10-15天压缩至1-3个工作日，显著提升了二手房市场流动性。
当前试点区域：高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区；
扩展计划：待试点成熟后，将逐步推广至成都其他区（市）县，具体时间由住建部门公布。
卖方贷款银行：需已纳入成都市住建部门“带押过户”服务名单，目前包括建设银行、工商银行、农业银行、中国银行等30余家银行（其中10家已完成系统对接）；
关键条件：卖方需获得贷款银行的书面同意，且原贷款无逾期记录。
买卖双方必须通过住建部门指定的 “存量房交易资金监管系统” 进行交易，并签订专用版本的《存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》。这一要求确保交易全程纳入政府监管体系，保障资金安全。
房产状态：产权清晰、无查封、无二次抵押；
买方资格：符合成都住房公积金贷款标准（连续缴存12个月、无未结清公积金贷款等）；
贷款类型支持：
卖方：可支持商业贷款、公积金贷款或组合贷款未结清状态；
买方：可选择公积金贷款、商业贷款或组合贷款。
成都的创新模式根据买卖双方贷款情况，设计了三种情形五种模式的全覆盖方案，确保不同交易需求均能得到满足。
此情形下提供三种可选模式，具体流程如下：
线上签约：通过“天府市民云-蓉易住”平台签订买卖合同和资金监管协议；
贷款申请：买方向其贷款银行申请公积金/商业贷款；
资金监管：双方到监管银行签订监管协议，按还款需求选择模式：
模式1（组合还款）：自有资金+贷款资金共同偿还卖方贷款
模式2（自有资金优先）：仅用买方自有资金还贷（贷款资金放款后卖方即收剩余房款）
模式3（纯贷款还款）：仅用贷款资金还贷（卖方先收首付）
同步过户：不动产登记中心合并办理转移登记+新抵押登记（1-3个工作日）；
资金划拨：监管银行收到贷款资金后5日内按选定模式完成清算。
表：买卖双方均有贷款时的三种模式对比
| 模式类型 | 适用场景 | 资金流向特点 | 卖方收款节点 |
|---|---|---|---|
| 模式1：自有+贷款共同还贷 | 卖方尾款金额较大 | 两笔资金合并还款 | 贷款发放后收剩余款 |
| 模式2：仅用自有资金还贷 | 买方自有资金充足 | 自有资金优先还款 | 贷款发放后收全款 |
| 模式3：仅用贷款资金还贷 | 卖方需尽早收款 | 贷款资金覆盖尾款 | 过户前收首付+贷款放款后收尾款 |
此模式主要流程精简：
买方全款支付至监管账户；
监管银行用该款项结清卖方贷款；
解除抵押后完成过户登记。
此模式为常规流程：
买方申请公积金贷款；
贷款审批通过后办理过户及抵押登记；
银行放款至卖方账户。
关键提示：无论采用何种模式，资金监管全程免费，且监管账户内资金按活期利率计息，交易完成后本息归属卖方。
表：传统模式与带押过户模式对比
| 对比维度 | 传统交易模式 | 带押过户新模式 |
|---|---|---|
| 交易周期 | 10-15天（需解押） | 1-3个工作日 |
| 资金成本 | 需1%-3%过桥资金成本 | 零额外费用 |
| 跨行限制 | 需同银行办理或还贷赎楼 | 支持跨行直接办理 |
| 资金风险 | 买方垫资风险高 | 政府全程监管无风险 |
| 公积金支持 | 卖方需结清才可办理 | 支持未结清公积金贷款 |
降低交易成本：
消除高息“过桥资金”需求，按200万贷款测算可节省2万-6万元费用；
政府监管服务零收费。
保障资金安全：
通过“闭环式监管”实现资金流向全程可控，避免挪用风险；
交易失败时资金可原路返还（5日内）。
提高交易效率：
多部门协同实现“一窗办理”，材料提交减少60%；
尤其利好“卖旧买新”的改善型需求，加速市场流通。
清华大学房地产研究中心主任吴璟指出：“2023年成都二手房成交量达22万套，位居全国第一。该政策通过提升效率和保障安全，对激活改善型需求、稳定房地产市场具有显著价值。”
房龄较老的二手房能否适用？
可以。政策未限制房龄，但需确保产权清晰且银行同意带押过户。
买卖双方贷款额度是否需匹配？
不需要。买方贷款额度根据自身缴存情况核定，与卖方尾款金额无关。
交易终止如何处理？
分阶段处理：登记前终止→资金直接退还买方；登记后终止→需先撤销过户再退款。
监管资金何时到账？
完成过户及抵押登记后，买方银行放款至监管账户，监管银行5个工作日内完成清算。
非试点区域何时开通？
将根据试点效果逐步推广，建议关注“成都住建局官网”或“天府市民云”公告。
区域确认：交易前通过“成都住房租赁交易服务平台”查询房源所在区是否开通服务；
银行协调：卖方应提前向贷款银行获取《带押过户同意书》，确认无逾期；
材料准备：
卖方：身份证、房产证、原贷款合同
买方：身份证、收入证明、公积金缴存证明
线上办理：优先使用“天府市民云-住在成都-二手房签约”线上签约，减少跑腿。
风险提示：若房屋存在二次抵押或查封，无法适用带押过户，务必提前核查产权状态。
成都“带押过户”政策通过制度创新与技术创新，构建了“政府监管、银行协同、线上办理”的新型交易生态。其全国首创的跨行办理和公积金全覆盖模式，为二手房交易提供了更安全、高效、低成本的选择。
未来发展趋势值得关注：
区域扩展：试点成熟后，政策将向龙泉驿、双流、温江等近郊区及郊县推广；
银行扩容：目前30余家银行中10家系统已就绪，更多银行正加速接入；
流程优化：住建部门正推进与税务系统联网，未来或实现“税费+过户”一站式办理。
对于近期有二手房交易计划的市民，可密切关注以下平台获取最新动态：
官方渠道：成都住房租赁交易服务平台（“我要贷款”板块）
移动端查询：天府市民云App“住在成都”服务
公积金咨询：成都公积金中心官网“带押过户”专题页
成都的创新实践已引起全国关注，中央财经大学教授易成栋评价其为“全国首创全封闭式监管模式”，为其他城市提供了重要参考7。随着政策深入实施，成都的二手房市场有望进一步活跃，为全国公积金改革和房地产交易制度创新积累宝贵经验。
关注微信 
