2025年3月，成都金牛区购房者张某看中一套挂牌价200万的学区房。签约时中介承诺“首付40万即可”，但银行评估价仅160万——最终贷款额度从预期的160万缩水至128万，首付缺口骤增32万。因无法凑齐72万现金，张某被迫违约损失定金5万元。
银行采用 “合同成交价”与“评估价”孰低原则 核定贷款基数，再乘以贷款成数确定最终额度。具体计算逻辑：
贷款额度 = min(合同价, 评估价) imes 贷款成数
以成都首套房为例：
合同价200万元
银行评估价160万元（低于市场价20%）
首套房贷款成数80%
→ 可贷额度 = 160万 × 80% = 128万元
→ 实际首付 = 200万 - 128万 = 72万元（远超预期40万）
关键陷阱：评估价通常比市场价低15%-20%，主要受房龄（超20年折价率达25%）、装修（精装仅增值5%-8%）、学区溢价（部分银行剔除该价值）等因素影响。
采用自动估价系统（AVM） 抓取数据：优先参考3-6个月前同小区最低成交价
对“非标准房源”直接折价：
─ 顶楼/底楼：折价10%-15%
┋ 无电梯老房：折价20%
┋ 非南向户型：折价8%
部分机构为降低自身风险，默认执行“折上折”策略：
将银行预设评估价再下调5%作为安全垫
收取评估费（成都行情价500-800元）后拒绝复评
2025年央行要求房地产贷款集中度管理，成都部分银行二手房评估价系数下调：
| 银行类型 | 2024年评估系数 | 2025年新系数 |
|---|---|---|
| 国有大行 | 0.85-0.90 | 0.80-0.85 |
| 股份制商业银行 | 0.80-0.85 | 0.75-0.80 |
举证近期真实成交
收集近3个月同小区、同户型成交记录（需附中介盖章的《居间合同》）
提交房屋增值证据
─ 地铁新开通：提供站点距离实测图
┋ 学区升级：教育局文件+划片范围
要求人工复评
针对系统漏评项：如花费30万的精装修（提供发票）、稀有景观视野
更换合作银行
不同银行评估价差异可达15%：
▶ 资金应急预案
当面临首付缺口时，优先选择低成本方案：
| 方案 | 成本 | 风险提示 |
|---|---|---|
| 公积金补贷 | 利率2.6%-3.1% | 额度受限（单人最高100万） |
| 开发商首付分期 | 手续费8%-10% | 需房产抵押 |
| 亲属赠与 | 公证费0.8‰ | 需《赠与协议》公证 |
| “带押过户” | 仅税费 | 2025成都已全面推行 |
签约前委托第三方评估机构（费用约300元）出具预评估报告，将其作为贷款附件——成都建设银行试点该模式后，贷款缩水率下降37%。
部分中介建议做高合同价（如200万房签220万合同）以提升贷款额，但此举涉嫌骗贷：
银行发现后直接拒贷并列入黑名单
若按220万过户，买方多缴税费约1.1万（成都契税1.5%+增值税5.3%）
评估价博弈的本质是信息权争夺。成都已要求中介机构明示房源预估贷款额度（2025年4月新规），但购房者仍需主动出击：
签约前向至少3家银行咨询评估价
合同补充“贷款不足可无责解约”条款
优先选择可办理公积金组合贷的房源（混合贷款受评估价影响较小）
数据印证：2025年成都二手房纠纷中，68%因贷款缺口引发，较2024年上升22个百分点。当金融工具不再可靠，唯有掌握规则细节方能守住安家梦想。
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