这一幕正是2025年央行《关于进一步规范房地产金融支持政策的通知》落地后的缩影。该政策要求银行收紧二手房贷款条件，三四线城市刚需客户成主要受影响对象。武汉二手房贷款审批通过率直接下降20%，类似成都这样的新一线城市，刚需群体同样面临“政策误伤”。
核心变化：央行新规通过“双上限”控制贷款占比（房地产贷款余额与个人住房贷款余额），银行被迫压缩二手房业务。尤其针对三四线城市，贷款额度降幅更大，审批周期从原本1个月延长至2-3个月。部分中小银行甚至暂停受理首付低于40%的二手房贷款申请
刚需困境三重冲击：
信用门槛提高：近2年内征信出现“连三累六”（连续3个月或累计6次逾期）直接拒贷，3个月内贷款/信用卡审批查询超6次即被判定“资金紧张”；
收入证明严苛：月收入需覆盖月供2倍以上，且流水需明确标注“工资”字样——现金收入、兼职不被认可，自由职业者需提供2年完税证明；
卖方市场挤压：成都、武汉等地出现“最好全款、其次七成、谢绝三成”的卖家挑客现象，低首付刚需客被直接排除。
武汉并非孤例。2025年4月该市内部数据显示，二手房贷款审批通过率骤降20%，部分购房者因信用评分未达新规要求被拒贷2。而类似成都这样的新一线城市，虽未被直接点名，但同样受政策传导影响：
房龄歧视加剧：超过30年的“老破小”遭银行停贷或要求首付40%以上，这类房源本是刚需上车首选；
置换链条断裂：改善型买家因二手房难出售而无法腾挪资金，成都某中介反馈，超30%的连环单因首付问题解约。
案例：湖北一对夫妻欲置换学区房，原住房因1998年建被银行评估“抵押价值不足”，贷款缩水40万，最终被迫放弃签约。
即使满足政策明面条件，银行仍有内部筛选机制：
职业风险分层：建筑工人、个体户等需额外提供完税证明，否则归为“高危职业”1；
婚姻状态关联：离婚未满1年者按原家庭套数计算资格，堵死“离婚买房”漏洞1；
首付来源审查：直系亲属转账需附《赠与协议》，朋友借款需追加担保人，审批延迟60天以上。
下表为当前刚需客的月供压力测算（以成都均价180万二手房为例）：
| 首付比例 | 贷款金额 | 利率（首套） | 月供（30年） | 所需月收入 |
|---|---|---|---|---|
| 15% | 153万 | 3.0% | 6450元 | ≥1.29万元 |
| 30% | 126万 | 3.0% | 5312元 | ≥1.06万元 |
| 40% | 108万 | 3.0% | 4553元 | ≥9100元 |
| 注：按银行要求“月收入≥月供2倍”计算 |
政策初衷是防范金融风险——2024年全国二手房贷款总量同比下降12.6%，银行坏账率攀升倒逼风控升级。但“一刀切”收紧衍生新问题：
“刚需歧视”制度化：在供不应求的核心区域，卖家优先选择高首付或全款买家，刚需被挤出市场；
经营贷违规激增：部分购房者转向“高评高贷”、经营贷垫资，武汉某担保公司透露2025年此类业务量上涨35%。
专家预警：相比投机客，刚需客资金渠道更少。若政策不差异化对待，结果将是“买得起的仍买得起，买不起的永远买不起”。
针对矛盾，多地探索解决方案：
设置刚需专项额度：如广州某银行试点“首套房贷款池”，预留30%额度定向支持，审批通过率提升18%；
简化流程提速放款：推广“带押过户”模式，2025年一季度全国办理7.1万件，较2024年激增163%，平均节省交易周期15天；
扩大公积金支持：成都上调双缴存人公积金贷款额度至100万元，多子女家庭再上浮20%，直接降低商贷依赖。
政策制定者需正视一个现实：当年轻家庭因贷款收紧被迫放弃学区房，当打工者因流水不符被拒于安家门外，防风险的初心可能正在制造新的社会风险。 如经济学家陈珠明所言：“楼市调控的终极目标应是‘住有所居’，而非‘贷无可贷’。”
未来关键：在城中村改造（全国100万套）、信贷“白名单”（4万亿额度）等政策落地时，能否明确刚需保障比例，将决定这轮调控的民生温度。
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