利率水平
经营贷：年化2.5%~3.5%（需营业执照，支持小微企业）；
消费贷：年化4%~6%（无需公司，额度≤300万）；
按揭房转贷：结清原高息房贷后置换经营贷，可省10万+利息（例：300万贷款）。
额度与期限
住宅：最高可贷评估价80%（部分银行放宽至95%）；
公寓/商铺：抵押率50%~60%；
期限：最长30年（住宅），商业用房≤20年。
政策优化
绿色通道：部分银行支持“线上预审+线下补件”，全款房材料齐全最快7天放款；
高龄房产放宽：房龄≤30年可正常办理（成都银行、哈尔滨商行对20年以上老房接受度高）。
| 审核项 | 银行要求 |
|---|---|
| 征信 | 近2年无“连三累六”逾期，3个月内查询≤4次； |
| 负债率 | 个人负债/收入≤50%，企业负债率≤70%； |
| 房产类型 | 产权清晰、非禁入类（⚠️禁入清单见第六部分）； |
| 年龄 | 借款人18~65岁，抵押人≤80岁（超龄可子女共借）。 |
有营业执照→选经营贷（利率更低，需注册满3~6个月）；
无营业执照→选消费贷（额度受限，需提供装修/教育等用途证明）；
按揭房：可做二次抵押（贷净值=评估价×70%-剩余贷款），或垫资转贷降息。
| 类别 | 具体文件 |
|---|---|
| 个人证明 | 身份证、户口本、结婚证/离婚协议 |
| 收入证明 | 近6个月银行流水（需覆盖月供2倍⚠️）、税单、其他收入佐证（租金/分红） |
| 房产证明 | 房产证、土地证、购房合同（按揭房需原贷款合同） |
| 用途证明 | 经营贷：营业执照+购销合同；消费贷：装修合同/学校录取书 |
第三方收款账户：提前开立，避免放款延迟；
共有房产：需全体共有人公证授权。
贷前预审（1天）
通过“天府市民云”APP查询房产状态（查封/抵押记录）；
预评估房产价值（合作机构：贝壳/链家）。
银行进件（1~2天）
优先选择支持线上预审的银行（如上海银行、渤海银行）。
评估面签（1~2天）
评估费500~2000元，住宅按市价7~8折估值；
⏰ 提速技巧：同步预约评估与面签。
抵押登记（2~3天）
线上抵押：部分银行支持1天内办结他项权证；
按揭房转贷：需垫资结清原贷款（成本约万6/天）。
放款（1~3天）
经营贷放款至第三方账户，消费贷直接到个人户。
✅ 7天极速路径：全款房+线上预审+绿色通道银行（如上海银行“宅即贷”）。
抽贷风险
诱因：经营贷资金流入楼市/股市、营业执照注销；
应对：保留合规用途凭证，保持营业执照有效。
中介陷阱
警惕“包装征信”“高额服务费”，优先选择持牌机构（典当行需查《典当经营许可证》）。
突发拒贷处理
征信新增查询：进件后冻结信用卡、关闭网贷额度；
材料瑕疵：离婚未公证/执照未年检→补办手续（+3~5天）。
禁入房产清单（2025成都版）
❌ 产权缺陷类：小产权房、未满5年经适房、无央产房上市证明的公房；
❌ 特殊用途类：公益设施、文保建筑（如青羊区民国建筑）、宗教房产；
❌ 物理瑕疵类：房龄＞30年（1983年前建成）、面积＜40㎡、违章建筑。
省成本技巧
比价策略：工行利率5% vs 浦发银行“好房贷”利率LPR+0BP；
降息操作：按揭房转经营贷（中介垫资成本约1万元）。
银行拒贷替代方案
典当行应急：接受征信瑕疵/二次抵押，当天放款（月息1.5%，如盛昌典当）；
2025年成都抵押贷款政策利好不断，但需规避禁入房产、严控资金用途、优选银行渠道。若征信或时效要求高，可优先尝试 “线上预审+绿色通道”银行（如上海银行、渤海银行），或持牌典当行应急周转；
核心价值：盘活不动产，以最低成本（2.5%利率）、最高效率（7天放款）解决百万级融资需求。
关注微信 
