贷款申请
携带身份证、户口本、婚姻证明、房产证、收入证明等材料，向银行或贷款机构提交申请。
填写借款申请表，明确贷款用途（如装修、经营等）。
银行审核
银行核实身份信息、征信记录（近两年无连续三次逾期）、还款能力（收入需覆盖负债的2倍以上）。
对抵押房产进行权属调查，确认无抵押、查封或拆迁规划。
房产评估
银行委托评估机构上门勘查，出具《房产评估报告》，确定可贷额度（通常为评估价的70%）。
签订合同
审批通过后，签订《借款合同》及《抵押合同》，明确贷款金额、利率、期限（最长10年）、还款方式（等额本息、先息后本等）。
抵押登记
携带房产证、身份证、抵押合同等材料，至房管局办理抵押登记，银行取得《他项权利证》。
放款
银行将贷款发放至借款人账户或第三方受托支付账户（如装修合同指定公司）。
还款与解押
按合同约定还款，贷款结清后，持结清证明至房管局办理抵押注销，取回房产证。
| 类别 | 具体材料 |
|---|---|
| 个人材料 | 身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证）、收入证明（工资流水/纳税记录）、征信报告 |
| 房产材料 | 房产证、土地证、购房协议、共有权人同意抵押公证书（如有共有人） |
| 经营贷附加 | 营业执照、经营场所证明、购销合同（针对企业主） |
| 消费贷附加 | 装修合同、教育费用证明等用途材料 |
房产要求
产权明晰，无纠纷；房龄+贷款期限≤40年；面积≥40㎡。
禁止抵押类型：小产权房、未结清贷款的房产、权属不明的已购公房、未满5年的经济适用房。
贷款人资质
年龄18-65周岁（抵押人可放宽至75岁）；信用记录良好（近2年逾期≤6次）。
利率与还款
经营贷利率低至2.8%-3.4%，消费贷约3.4%-4.5%。
优先选择等额本息或先息后本，避免气球贷（前期还息少，末期还本压力大）。
资金用途合规
贷款需用于指定用途（如装修、经营），部分银行要求放款至第三方账户。
无营业执照能否申请？
可选消费贷（额度≤500万，利率3.4%起），但经营贷额度更高、利率更低。
按揭房能否二次抵押？
部分银行支持二次抵押，但需房产有剩余价值空间。
征信有瑕疵怎么办？
轻微逾期（查询多、负债高）可通过增加担保人或降低成数申请；严重逾期需以他人名义借款。
贷款额度不足如何补救？
联合配偶或父母共借，或选择加白名单楼盘（评估价可上浮至80%）。
提前规划：根据用途选择经营贷或消费贷，准备对应材料。
对比银行：利率、额度、还款方式差异大，建议咨询3-5家机构。
注重征信：申请前6个月避免新增查询，结清小额贷款。
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