降息力度实测
案例对比：100万贷款30年，商贷利率3.0%转公积金利率2.85%，月供从4216元降至4083元，总利息节省4.8万；
极限节省：若商贷利率为4.2%（2023年高位），转公积金后总利息可省28.6万，相当于省出一辆特斯拉Model 3。
适用人群画像
刚需家庭：唯一住房且商贷余额≤150万（公积金最高可贷120万）；
高息存量客户：2023年前办理商贷，利率≥4.0%的购房者；
缴存达标者：公积金连续缴存≥12个月，余额≥2万。
房产证限制
核心要求：必须取得不动产权证，期房、法拍房未办证者无缘；
案例警示：高新区某业主因房产证未满2年，被拒之门外。
唯一住房认定
核查范围：名下全国范围内房产，包括异地住房；
操作难点：需提供房管局出具的“唯一住房证明”，伪造将面临“取消资格+5年禁入”。
商贷结清规则
资金压力：需先结清商贷余额与公积金可贷额的差额（如商贷剩120万，公积金仅批100万，需自筹20万）；
过桥风险：典当行过桥资金月息1.8%，100万过桥1个月成本1.8万。
步骤1：预审资格（1-5天）
材料清单：身份证、户口本、婚姻证明、商贷合同、房产证；
关键动作：登录“成都公积金”APP，进入“商转公”专区预审。
步骤2：结清商贷（5-30天）
资金筹备：优先使用自有资金，其次选择“过桥资金”；
注销抵押：商贷结清后，需在房管局办理抵押注销。
步骤3：公积金抵押（10-25天）
评估环节：公积金中心指定评估机构，费用由银行承担；
签约合同：需面签《公积金贷款合同》，明确利率、还款方式。
步骤4：放款到账（5-10天）
资金路径：公积金中心直接放款至借款人账户，需用于归还过桥资金；
时效要求：从结清商贷到放款，需在60天内完成。
房产证陷阱：房产证登记时间需早于商贷合同签订时间，否则涉嫌“骗贷”；
唯一住房证明：需覆盖全国房产，异地房产需提供“无房证明”；
过桥资金合规：严禁使用“消费贷”“信用贷”结清商贷，否则触发“资金回流”风控；
公积金断缴：办理期间公积金需连续缴存，断缴1个月即拒贷；
征信逾期：近2年逾期≥3次，直接拒批。
房产证未下证
替代方案：办理“带押过户”，将商贷直接转为公积金贷款（仅限部分试点银行）；
成本对比：带押过户手续费约0.5%，远低于过桥成本。
非唯一住房
操作技巧：将其他房产过户至亲属名下，腾出“唯一住房”名额；
风险提示：需缴纳3%契税及0.1%印花税。
商贷余额过高
组合贷策略：先还部分商贷，使余额≤公积金可贷额；
资金来源：可使用“装修贷”“税单贷”等低息产品。
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